杭州年末土拍“回暖” 半数地块触顶摇号

杭州第三批集中供地热度骤增，半数触顶摇号

第三批集中供地迎来尾声，杭州压轴出场最终成交35宗地块揽金760亿元，其中24宗地块触及竞价上限进入摇号环节，9宗地块以底价成交。至此，本年度杭州三轮集中土拍已落幕，全年土拍揽金总额超3000亿元。

从成交结果来看，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，杭州本轮土拍虽然已明显“回暖”，但仍是以滨江、华润、绿城等房企为主力，民营企业稍显逊色。

其中，华润以总价122.75亿元2宗地块的成绩位居榜首。绿城以总成交价89.79亿元紧随其后，分别以83.22亿元摇号竞得3宗地块，以及6.57亿元底价竞得临安区滨湖新区单元H-R21-01地块。

深耕杭州的滨江集团以74.22亿元联合竞得4宗地块，除大江东核心区青西二路东侧地块一为9.25亿元底价摘得外，其余3宗均为摇号竞得。

除此之外，越秀摇号竞得铁路北站单元GS1104-R21-05地块，成交价21.24亿元，溢价率9.83%；招商+北京科技园联合体以9.41亿元摇号竞得运河新城单元GS1001-15地块，溢价率9.93%；中海摇号中签上城区(牛田单元R21-12地块），成交价42.53亿元，溢价率9.81%。

从竞拍规则来看，相较于第一轮高溢价“抢地”，第二轮的理智惨淡，此轮土拍中，为提高开发商的拿地热情，杭州在拿地策略方面进行了优化。

首先在地块预告发布后，根据勾地情况以及市场反应正式确定了挂牌地块名单。并调整了部分区域板块的新房价格上限，涉及运河新城、三墩、申花、未来科技城等14个区域。

其次，适当下调了地块封顶溢价率和起始楼面价，做到了买房、卖房让利最大化。同时，将第二批的“竞品质”改为“定品质”，“品质标准”由政府发布。

第二批集中供地成交不足 市场观望情绪严峻

在首轮土拍中，除北京、上海两座超一线城市外，其余20城均出现了“南高北低”现象。杭州、深圳、厦门平均溢价率超25%，重庆则以平均溢价率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块，溢价率高达129.98%。

而在北方城市中，长春虽率先启动集中供地，但溢价率却处于垫底状态，所成交的38宗地块中，有32宗地为底价成交，平均溢价率为3.92%。

在吸取首轮供地“教训”后，8月初14城相继叫停二轮供地，并推出“补丁政策”。将溢价率天花板设定为15%，且不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，严格控制城市楼面价突破新高。溢价率触顶后，还将分别采取摇号、竞品质等方式确认最终竞得人。

除限制溢价率外，多地土拍规则还加强了对开发商自有资金和资质的审查。提高竞价门槛后，一部分开发商苦于资金紧张，直接被劝退。

受此影响，杭州第二批集中供地最终仅成交14宗地块，较首批成交57宗地块下降75%；成交总价257亿元，较首批成交总价1178亿元下降78%；土地成交平均溢价率4.6%，较首批平均溢价率下降21.4%。

此外，因利润率极为有限，杭州前两轮集中土拍中的多地块成交后寻求合作，或在竞拍时以联合体的形式出现。滨江集团前两轮所竞得的6宗地块中，4宗地块为联合拿地，占比67%。

而宋都在杭州首轮“两集中”供地竞拍中，以总价45.84亿元竞得包括杭政储出【2021】8号地块、临政储出【2021】4号地块、临政储出【2021】12号地块、富政储出【2021】10号地块以及富政储出【2021】9号地块等五宗地块。

随后，宋都就杭政储出【2021】8号地块与祥生达成合作意向。但在2021年5月13日，事件发生转折，祥生方电话通知宋都公司相关人员，单方面表示不再参与合作。

无独有偶，宋都还曾就临政储出【2021】12号地块与浙江宝龙签订合作备忘录。然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了宋都寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。2021年5月19日，在宋都多次电话催促下，浙江宝龙同样明确表示放弃合作。

宋都股份在回复上交所有关放弃竞得土地使用权事项的监管工作函中称，因祥生、宝龙未能履行合作开发地块义务，导致宋都短时间内资金流动出现问题，所以决定放弃土地使用权。此意为无可奈何之举，以退地方式寻求自保。

祥生集团董事长陈国祥还就此事回应称“两家之间没纠纷，是宋都自己无理取闹”。

政策趋稳，未来向好

对于部分城市土地市场骤冷的原因，中指研究院分析师称：一方面，三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多数城市市场活跃度下滑明显。

另一方面，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批集中供地严格购地自有资金审查等，房企拿地意愿受到抑制。

然而从上海、广州、深圳等城市第三轮集中土拍情况来看，相对于此前“国家队”一面倒的局面，此轮土拍中民企拿地的积极性有所提高，市场回暖速度远超预期。

许久未在深圳土拍市场露面的本土房企鸿荣源以30.94亿元竞得宝安区新安街道地块并再次赢得了市场的广泛关注。

叠加近期央行的动作来看，房企资金紧张的局面或将有所改善。