华润万象生活再收购物业公司：拟22.6亿元收购中南服务

出售物业公司成为了多家房企回笼现金的一种方式。

1月20日晚间，华润万象生活（01209.HK）公告称，公司拟以22.6亿元收购中南服务的全部股权。

公告称，2022年1月20日，买方创润发展有限公司（公司全资附属公司）与卖方订立股权转让协议，据此，买方已同意收购且卖方1香港彩虹物业有限公司已同意出售南通长乐全部股权；及买方已同意收购且卖方2香港乐活物业有限公司已同意出售江苏中南1%股权。代价待由订约双方约定并最终协定，但不得高于22.6亿元人民币。

资料显示，南通长乐主要从事提供物业管理服务业务，其为香港彩虹物业有限公司的全资附属公司。而香港彩虹物业有限公司则通过南通长乐持股江苏中南物业99%的股权。香港乐活物业有限公司持股江苏中南物业1%的股权。

中南服务在江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

华润万象生活称，董事会相信，收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，提升集团区域协同价值，可增加集团的经济收入。

这已经是华润万象生活今年以来的第二笔物业收购。

1月5日，华润万象生活公告称，其全资附属公司拟收购禹洲物业服务有限公司，预计价格将不高于10.6亿元。这笔资金也为禹洲集团（01628.HK）提供了一笔可观的现金回笼。

值得一提的是，目前中南服务已成功通过港交所聆讯，有望登陆香港资本市场。

克而瑞物管认为，华润万象生活具备稀缺的商管标签，但在住宅项目的拓展上稍显逊色。华润万象生活2021年半年报披露，截至2021年上半年，华润万象生活的住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.2亿平方米，较2020年12月31日仅增加1530万平方米，这样的增量在头部物企中并不算出众。中南服务目前超过5000万平方米的在管面积，将极大扩充华润万象生活在华东区域的“存在感”。

从估值来看，据申万宏源研报，截至1月19日，物业管理板块2021和2022年的平均PE分别为21和14倍。据中南服务聆讯后版招股书，以2020年税后净利润推算，华润万象生活给出了34倍的PE，这个估值远高出行业的平均水平。

华润万象服务此次收购中南物业将采取分期支付的方式：先支付44%，余下56%将从收购事项完成日期起计算，将根据交易标的在管面积的实际交付以及实际车位销售代理服务收入的实现进度，每6个月支付一次。

中南服务此前的招股书显示，2018年-2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合增长率为25.1%。中南服务这三年的净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。截至2021年前5个月，中南服务总收入4.36亿元，毛利约1.12亿元，归属股东净利润2840万元。